在投资领域中，房地产一直占据着主体地位，其兼具使用价值和投资价值的特性，吸引着众多投资者的目光。然而，当下的经济环境复杂多变，房产市场也随之呈现出不同以往的态势，这使得 “当下的房产能不能投资” 成为了一个非常关注的问题。
房产市场现状剖析自 2024 年四季度以来，重点城市新房成交量呈现出止跌企稳的态势，其中一线城市表现尤为突出。以深圳为例，四季度新房成交同比激增 146%，全国百城新建住宅均价跌幅收窄，一线城市房价环比率先回正。但二手房市场却不尽如人意，2025 年 2 月一线城市二手房价环比仍下跌 0.24% 。同时，市场结构性分化加剧，三四线城市库存压降速度明显慢于核心板块，像东北等区域的房产销售依旧承压。在政策端持续发力的情况下，市场呈现出 “成交量回升、价格修复放缓” 的特征，房价止跌的稳定性还有待进一步观察。政策对房产市场的影响是直接且深远的。2025 年政府工作报告明白准确地提出 “持续用力推动房地产市场止跌回稳” 的工作目标，从多个方向发力。在需求端，一线城市可能放宽郊区及大面积段限购，北京已试点取消五环外限购，上海预计也将跟进差异化放松；城中村改造计划新增 150 万套，通过货币化安置释放置换需求。供给侧方面，专项债规模扩大至 4 万亿元，重点支持 “保交楼” 及优质房企融资，头部房企资产负债率已从 78% 降至 72%，加速了行业洗牌。在长效机制构建上，住房 “以旧换新”、现房销售试点、房价指数保险等制度创新，从交易环节稳定市场预期。
宏观经济发展形势与房产市场紧密相连。经济稳步的增长强劲时，就业机会增多，居民收入提高，购房需求上升，推动房价上涨；经济衰退时，需求减弱，房价面临下行压力。利率作为重要的经济杠杆，对房产投资影响巨大。低利率会降低购房成本，刺激购房需求，高利率则反之。目前首付比例降至 15%、房贷利率降至 3.5% 的历史低位，叠加存量房贷利率下调，直接激活了一线及强二线城市需求，但在低能级城市效力有限。从供给来看，受到房企 “以销定产” 策略影响，2024 年住宅新开工面积同比下降 23% 至 5.13 亿平方米，预计 2025 年新房供应可能进一步收缩至 7 亿平方米以下。在需求端，城镇化率的提升与家庭小型化趋势，使得城市更新改造有可能支撑年均 10 亿平方米需求。市场透明度也在不断的提高，2024 年前 8 个月，全国现房销售占比上升至 26.5%，核心城市通过试点项目强化 “所见即所得” 的购房模式。
房产投资的风险与机遇房产投资并非毫无风险。首先，市场的不确定性增加，虽然部分城市房价有所企稳，但整体市场仍存在波动风险，尤其是三四线城市仓库存储上的压力较大，房价上涨动力不足。其次，政策风险不容忽视，如果政策调整方向与预期不符，可能会引起投资收益受损。再者，房地产市场之间的竞争激烈，部分房企存在资金链断裂等风险，购买期房可能面临烂尾风险。在危机中也蕴含着机遇。对于核心城市而言，其经济活力强、人口持续流入，房产保值增值潜力较大。尤其是在政策放松的背景下，改善型需求和资产配置需求被进一步激活，如 2024 年上海总价 3000 万元以上住宅成交占比达 62%，北京豪宅成交金额占比超 40% 。此外，随市场供需结构的调整，一些新兴区域或城市更新项目有几率存在投资机会，若能提前布局，有望获得较高回报。总结当下房产投资不能一概而论，需要综合多方面因素进行考量。对于风险承担接受的能力较低、追求稳定收益的投资者来说，核心城市成熟地段的房产，凭借稳定的租赁收益和比较小的房价波动，或许是较为合适的选择。而风险承担接受的能力较高、具备长远眼光的投资者，能关注新兴区域或城市更新项目，但需做好应对较动的准备。在做出投资决策前，投资者务必深入研究市场，充分了解政策走向，结合自己财务情况和投资目标，谨慎做出选择，方能在复杂多变的房产市场中把握机遇，降低风险。
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